2025年2月28日更新
5年ルールがある金融機関の場合、毎月返済額が増えるのは6年目、11年目、16年目といった5年ごとの節目の年から、それまでは、毎月返済額の内、利息分の割合が上がるが、返済額そのものは変わらない。6年目11年目などにその時点の適用金利とローン残高、残りの返済期間で再計算し、その後の5年間の返済額が決まります。
毎月返済の増加率を最大25％までに抑える「125％ルール」もあります。5年ごとの節目の年になるまで毎月の返済額が変わらないため、適用金利が上がっても当面は家計の負担増が実感しにくい面があります。
返済に支障が出ないかどうか、金融機関から半年ごとに届く「返済予定表」を確認しておく必要があります。返済予定表には、住宅ローンの借入日や借入額が記載されていますから、これらの情報を活用してシミュレーションサイトで試算しておけば完済までにどれくらい金利が上がると毎月返済がどの程度増えるかなどの程度把握が出来ます。
将来の収入見通しや教育費などの支出が増える時期と照らし合わせて返済が厳しくなる可能性があれば、繰り上げ返済や家計支出の見直しに取りかかる時期に来ていることを認識する切っ掛けになるかも知れません。
ネット銀行には、5年ルールはありませんので、適用金利が上がると毎月返済額が増えることになりますが、5年ルールがある場合よりも総返済額は少なくなります。 5年ルールの有無は、金融機関ごとにきまっており、付けたり外したりというような都合良くは行きません。
今までは、金利安で「借り得」状態が続いてきましたが、今後も日銀の利上げが続くようであれば控除率が1％の人も支払い金利が減税メリットよりも大きくなります。「借り得」とは、年末の住宅ローン残高の一定割合を所得税等から差し引く住宅ローン減税によって変動型ローンが事実上マイナス金利になっていた状況のことで手持ち資金があってもあえて繰り上げ返済しない方が得な状態のことです。
国土交通省によると注文住宅を購入した人のローン借入額は、全国平均で4447万円で、平均的なケースで借入金4500万円で試算すると毎月の返済額11万5000円の返済金額が6年目から8000円増えて12万3000円となり、日銀のもう一段の利上げを想定して3年目以降の適用金利を1.05％まであげて試算した場合は、6年目からの毎日返済額は12万9000円になり、総返済額では5330万円まで膨らみ、510万円の負担層になります。
今回の日銀の金利上げによる適用金利が上がるのは7月頃になる加工性が高く、多くの金融機関は政策金利と同じ幅だけ貸し出し基準となる金利を引き上げます。住宅ローンの基準金利となる4月1日、10月1日といった基準日に金利が見直されその2〜3ヶ月後の返済分から金利が上がります。
新規に建築する場合もフラット35等選択肢は多岐にわたります。又、先月でご案案内しました「GX志向型」の160万円補助金事業などの利用や経費を節減して住宅性能だけをGXレベルで建てるなど、様々な方法論がありますから、住宅建築をお考えの場合は、金融機関との連携で詳しいローン計算をお示しいたしますので、ご家族お揃いで、展示場見学がてら、松下孝建設にご相談ください。