2025年12月23日更新
住宅を建てようと計画してから、最初に考えるのは金利の問題です。
頭金は十分か？今は建て時か？早まったら損するかも、様々な思いが去来して、悩まれていることでしょう。
でも、考えてみてください。金利は上がったり下がったり、一方的に安くなることも、一方的に上がりっぱなしの時もありません。
上がれば下がるし、下がれば上がる。この繰り返しの中で、ちょうどよく判断されているもので、住宅もほぼ途切れなく新築されていきます。
確かに最も有利な条件の時に新築したいという思いで、色々試行錯誤することはとても重要なことです。運悪く「金利が上がった時に建てた」という思いはいつまでも心に残ります。
しかし、金利の上昇が続くときは景気が良い時で、給料も上がっています。そのように考えるとイーブン、引き分けではないでしようか？
ただ、どのような状況でも、対策があることを知っていれば、比較的後悔なしに切り抜けることもできます。たとえば住宅ローンの繰り上げ返済です。
住宅ローンの繰り上げ返済では通常の返済とは別に借入額の一部または全部を返済し、その後に支払う利息を減らすかゼロにすることをいいます。
一部返済の場合には、2つのタイプがあります。毎月の返済額は変えずに返済する期間を短くする「返済期間短縮型」と、返済期間は変えずに毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」です。
両者を比較すると、利息の軽減効果がより高いのは、返済期間短縮型です。ただ、変動金利で借りている時に金利が上昇していくと、毎月の返済額が上がり家計の負担になる場合もあります。
そのようなケースでは、返済額軽減型のメリットが感じやすいということになります。
変動金利と固定金利を組み合わせて借りているケースでは、金利上昇が続くと予測している場合は、変動金利分を優先して返済するのも一案になります。
繰上げ返済を行うタイミングが早いほど、金利軽減効果が大きく、月々に占める利息の割合は返済時期が早いほど高くなります。
同じ借入額があっても「残りの返済期間が長い人」ほど、繰り上げ返済による効果は大きく、より総返済額が軽減できます。
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）との関係をどのように考えるかで悩まれる方もいるでしょう。
同控除は、一定の上限額の範囲内で年末のローン残高に一定率を乗じた額の税金が軽減される制度で、繰上げ返済で残高が減ると利息負担は軽減されますが税金の軽減額は低くなります。
35年返済で4000万円借り入れている時①住宅ローン控除の期間が終了した13年経過後と②控除期間中である返済開始から5年経過後に、それぞれ約200万円の繰上げ返済をした場合を比較してみたのが表・2です。
借入金利は1.3％と1.9％の2パターンで住宅ローン控除の控除率については、居住年により年末残高の0.7％の人もいますが、1％で試算しています。
利息軽減額は、どちらの金利も13年経過よりも5年経過後の繰り上げ返済の方が大きくなります。余裕があれば、早めの対策が効果的です。
繰上げ返済後の控除額と利息軽減額を合算した負担軽減額でみても、5年経過後の方が効果が大きくなります。
控除額は減っても利息軽減効果が上回るためです。また、所得税や住民税が少ないために住宅ローンの控除の控除額を使いきれていない場合や、借入額が大きく繰上げ返済しても借入額が控除限度額より小さくならない場合は、繰り上げ返済による恩恵がより大きくなります。
金利負担を減らすためだけに闇雲に繰上げ返済しても意味がありません。繰上げ返済後も1年分程度の生活費は預金などの流動性のある資産で手元に残してください。
教育費は一般に高校から大学までの7年間が最も負担が重くなります。将来の収入や支出変化を見越した上で繰上げ返済の可否や金額を検討してください。
金利が上昇しても現在、確かな生活基盤があれば、住宅新築は可能ですから安心してください。
ご心配がある方は、九州住環境研究会にご相談ください。
提携金融機関とともに皆様の最良の住宅建築について、全ての面でサポートさせていただきます。